一起案外人执行异议的案件，一、二审法院认定的事实不尽相同，理解和适用法律各异，从而作出了不同的判决。谁是谁非，各有说词；谁对谁错，终未定论。为此，特将此案公开，以求法律界专家、学者和社会有识之士，共同探讨分析这一案件，以期司法救助，还当事人一个公道。

[基本案情]　

    福建省龙岩市闽达投资咨询有限公司（以下简称“闽达公司”）与龙岩市神农粮油有限公司（以下简称“神农粮油公司”）因借款合同纠纷一案，龙岩市新罗区人民法院（下称新罗法院）、龙岩市中级人民法院（下称龙岩中院）分别于2018年3月12日、2018年6月28日作出一、二审判决：粮油公司应向闽达公司偿还借款本金3，765，389元及相应利息，至2008年12月31日前尚欠的利息为3，550，094.16元。同时，董亚辉与神农粮油公司因拍卖合同纠纷一案，新罗法院先后于2016年6月28日、2018年9月28日作出民事判决：粮油公司应向董亚辉偿还拍卖款169万元及违约金、利息计367，500元。

上述三份判决书先后生效后，因神农粮油公司均未履行生效判决书所确定的义务，董亚辉和闽达公司先后向新罗法院申请强制执行。新罗法院在执行上述三案中，依法查封了神农粮油公司名下位于龙岩市新罗区西城街道西桥登高西路54号1幢、2幢、3幢房地产（下称执行标的）。新罗法院在查封上述执行标的，并准备依法拍卖时，作为案外人的福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司（以下简称“神农房地产公司”）提出执行异议。其理由如下：

一是神农房地产公司己取得案涉房产占地范围内的国有土地使用权， 该土地使用权不应列入拍卖范围。神农房地产公司与龙岩市国土资源局于2003年5 月 26日签订了《国 有土地使用权出让合同》， 并支付了全部土地使用权出让金76万元；二是于2007年8 月 24日取得龙岩市房地产管理局颁发的《房屋拆迁许可 证》， 并与神农粮油公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》、《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿 补充协议书》， 已完成拆迁协议的签订， 并支付了大部分拆迁货币补偿款；三是涉案房屋所占土地仍在上诉人开发过程中， 政府并未收回土地，等等。

新罗法院于2019年10月9日作出（2019）闽0802执异140号执行裁定书，依法裁定驳回神农房地产公司的异议请求。

[一审判决]　

神农房地产公司不服该裁定而提起案外人执行异议之诉，新罗法院于2020年1月15日作出（2019）闽0802民初8037号民事判决书，判决驳回神农房地产公司的诉讼请求。

新罗法院认为，根据 《中华人民共和国物权法 》第九条 “ 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭， 经依法 登记， 发生效力；未经登记， 不发生效力， 但法律另有规定的除外。 ”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（ 一 〉项 “ 已登记的不动产， 按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、 构筑物及其附属设施， 按照土地使用权登记簿、 建设工程规划许可、 施工许可等相关证据判断”；《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十九条 “ 案外人依照民事诉讼法第二百零四条 规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。 经审理， 理由不成立的， 判决驳回其诉讼请求； 理由成立的， 根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判 ” 的规定。

   本案中， 神农房地产公司虽于2003 年5月26日和2007 年7月19日分别与龙岩市国土资源局订立《固有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让补充协议》， 但神农房地产公司在上述合同 约定的最后动工期限即2007 年 12月 31日内仍未动工建设， 至今尚未动工建设。神农房地产公司虽于 2007 年 8 月 24日取得龙岩市房地产管理局批准的《房屋拆迁许可证》，但神农房地产公司在上述拆迁许可证批准的拆迁期限即2007 年 12 月 31日及延长拆迁期限内虽与被拆迁人 神农粮油公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，但神农房地产公司未按上述协议的约定付清拆迁补偿款（已支付了大部分拆迁补偿款），甚至在多次延长期限至最后延长期限即2019 年 6 月 30日内仍未付清拆迁补偿款， 被拆迁人的被拆迁房屋至今未交付拆迁，其至今未完成此项拆迁工作。

上述《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让补充协议》的履行期限均早已届满， 《房屋拆迁许可证》（包括延期后〉已过期。 案涉房产即位于龙岩市新罗区西城街道西桥登高西路54号1幢、 2幢、 3幢的房屋所有权证和土地使用权证仍然登记在神农粮油公司名下，未变更未注销。 神农房地产公司诉请解除上述涉案房产的查封并不得执行上述涉案房产的建设用地使用权， 解除上述涉案房产的查封并不得执行上述涉案房产， 不符合上述法律规定， 依据不足，不予支持。   

[二审判决]

神农房地产公司不服新罗法院的一审判决，向龙岩中院提起上诉。龙岩中院于2020年6月8日作出（2020）闽08民终606号民事判决：一、撤销新罗法院（2019）闽0802民初8037号民事判决；二、不得执行登记在粮油公司名下坐落于龙岩市新罗区西城街道西桥登高西路54号1幢、2幢、3幢房地产。

龙岩中院认为：

一、关于本案法律适用问题。

案涉土地及地上建筑物存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形， 一 审法院参照适用 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》〉第二十五条的外观判断标准，显然属于适用法律不当。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》〈以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》〉第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第二人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手-续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定保护的是无过错买受人的物权期待权，其适用并不以买受人已取得登记财产或不动产物权为前提。本案情形应参照适用该条规定。

《执行异议和复议规定》第二十八条亦体现了无过错买受人对不动产享有的物权期待权优于一 般债权的原则，该规定发布于《查封、扣押、冻结财产规定》后，故本案参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定审查神龙房地产公司对案涉土地及地土建筑物是否享有排除强制执行的民事权益更为妥当。  

二、关于神龙房地产公司是否对案涉土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益问题。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定： “ 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）巳支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。＂

首先，神龙房地产公司早在一审法院查封案涉土地之前，就已通过国有土地使用权挂牌交易方式，与龙岩市国土资源局签订了合法有效的《固有土地使用权出让合同》。

其次，神龙房地产公司已实际占有案涉土地。根据《房屋拆迁许可证》《关于延长龙岩神农房地产开发有限责任公司2003挂一03地块动工建设期限的请示》《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《评估报告》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》《关于同意延长拆迁期限的通知》等协议、政府相关部门就涉案土地的拆迁事宜向神龙房地产公司发出的文件以及拆迁补偿款付款凭证，可以证明神龙房地产房已基于《国有土地使用权出让合同》约定的 “自行负责拆迁安置 ” 义务实际占有案涉土地并对土地上的建筑物进行拆迁安置。

第三，神农房地产公司已足额支付了案涉土地的土地出让金76万元。

第四，神龙房地产公司非因自身原因未办理过户登记。 根据《国有土地使用权出让合同》第五条、第十四条约定， 案涉土地由神农房地产公司自行负责拆迁安置， 待案涉土地拆迁完毕后， 向龙岩市国土资源局申请办理土地登记， 领取《国有土地使用证》；又根据龙岩市住房和城乡建设局岩府房拆延字（2018) 1号《关于同意延长拆迁期限的通知》： 项目拆迁期限延至2019年6月30日。从上述约定及通知可知，涉案土地未有证据证明已被收回， 涉案土地使用权及地上建筑物只是暂时登记在龙岩市粮油供应公司名下， 神农房地产公司未能办理涉案土地的使用权证的原因系因相关拆迁安置工作未完成所致，即办证条件尚未成就， 而非完全因其自身原因导致。

综上，神农房地产公司对案涉土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益， 神农房地产公司上诉理由成立， 上诉请求予以支持。   笔者详细分析如下：

一、新罗法院执行的标的是登记在神农粮油公司名下为其所有的土地使用权及房屋所有权，在案件执行中采取查封、拍卖措施是正确的。

闽达公司基于（2019）闽0802民初8037号及（2018）闽08民终1131号生效民事判决向新罗法院申请强制执行，新罗法院受理后依法查封了登记在神农粮油公司名下的执行标的并对该财产进行评估拍卖。

经审理查明，上述执行标的均登记在神农粮油公司名下为其所有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等有关证据判决；……”之规定，新罗法院查封并处置登记在神农粮油公司名下的土地使用权及房产是依法执行行为，并不存在错误查封、拍卖处置问题。

 二、按照《执行异议和复议规则》第二十八条规定，案外人的主张必须同时满足四个要件，才能认定其民事权利能够排除执行。但在本案中神农房地产公司作为案外人除提供《出让合同》、《拆迁安置协议》以及支付部分拆迁安置款等证据外，并没有相应证据证实其主张符合其他三要件，因此其作为案外人提出执行异议主张不足以排除案件强制执行。在“四要件缺三”情形下，龙岩中院认定案外人的异议主张符合该条规定，是罔顾事实的错误认定。

最高法《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即按该条规定，四个要件必须同时满足，其主张的权利才能够排除执行。

（一）关于执行标的实际占有问题

1、对照本案已查明的事实，神农房地产公司虽与龙岩市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（统称《出让合同》）以及与神农粮油公司签订《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》及其《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，并取得相应《房屋拆迁许可证》，但其并未按《出让合同》约定和《房屋拆迁许可证》规定期限内完成拆迁安置义务。

2、根据神农房地产公司作为甲方、神农粮油公司作为乙方于2009年9月19日签订的《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》（下称2009.9.19《拆迁补偿协议书》）第五条“乙方在2009年12月31日前应将被拆迁房屋腾空，完成搬迁，并交付甲方拆除”、第六条“违约责任”第（一）款“双方拆迁协议签订后，甲方无法按时支付补偿费，乙方可拒绝交房拆除”等条款约定，结合：

（1）2009.9.19《拆迁补偿协议书》项下神农房地产公司尚欠的拆迁补偿款176.3万元和《补充协议书》项下应付的增加补偿款342万元，扣除已付50.95万元，剩余拆迁补偿款467.35万元迄今仍未支付；

（2）闽达公司庭后从新罗法院档案取得的三份《登高粮店店铺承包合同》及《补充协议》（该合同协议甲方为神农粮油公司、乙方为神农粮油公司职工）约定，由于神农房地产公司长期违约无法支付拆迁补偿款，为解决神农粮油公司职工医社保费用、安置费用问题，神农粮油公司只好将执行标的相应的店铺交付给职工承包经营、租赁使用。由此可以证实，执行标的物始终为神农粮油公司占有、出租使用，神农房地产公司从未占有、使用。

（二）关于受让、拆迁执行标的价款是否足额支付问题

1、《出让合同》第五条约定“……并由竞得人按城市房屋拆迁安置的有关法律、法规规定自行负责拆迁安置，拆迁安置所需费用由竞得人承担”，即该地块系现状（毛地）出让，所以土地出让金仅76万元。按《出让合同》约定，受让方取得完整的出让土地使用权是有前提条件的：一是受让方限期缴交土地出让金；二是受让方限期履行完成地面建筑物拆迁、交清拆迁补偿安置款等义务；三是出让金和拆迁补偿安置款付清后，应依法办理土地使用权过户登记手续取得权证。只有在上述约定各项事务完成后，才是实质意义上的出让。因此，神农房地产公司取得执行标的应给付的价款包括土地出让金和拆迁补偿安置款。但龙岩中院的二审判决却将被申请人支付的土地出让金76万元当作其已足额支付了执行标的价款，全然不顾被申请人未付清拆迁补偿安置款的事实。

2、就剩余未付拆迁补偿安置款，龙岩中院的二审判决已查明：

（1）2014年6月28日，神农房地产公司作为甲方与神农粮油公司作为乙方签订了《补充协议》，该《补充协议》第一条约定“根据2009年9月19日甲乙双方签订的拆迁补偿协议书，甲方应付乙方拆迁补偿款758万元。至今甲方已付乙方581.7万元，尚欠乙方176.3万元，该款项在双方签署本协议后的30日内甲方应分三次补交给乙方，其中甲方应于2014年6月30日之前付给乙方50万元；7月30日前付给乙方60万元；8月30日前付给乙方66.3万元，上述款项只要有一期甲方没有如期支付视为违约，甲方每逾期一日应向乙方支付未交数额日千分之五的违约金”。

（3）该《补充协议》第二条约定“增加部分的补偿款分二次付给乙方，第一次于2014年12月30日前付给乙方200万元；剩余142万元等房屋拆前付清。如甲方未按时支付，应按未付款项向乙方支付日千分之二的违约金。”。

（3）该《补充协议》签订后，神农粮油公司分别于2014年5月30日、6月12日、6月26日、6月30日、7月10日出具收款收据收到被申请人（戴志平）2万元、10万元、5万元、14万元、19.95万元，合计50.95万元。

结合上述查明事实，神农房地产公司欠付的拆迁补偿款及逾期付款违约金（暂计至2020年6月6日）为：剩余未付拆迁补偿款467.35万元、逾期付款违约金2641.6012万元。

（三）关于土地出让后未办理过户登记的原因问题

1、《出让合同》第十二条约定“受让人同意在2005年5月26日之前动工建设，不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延建时间最长不得超过一年”；第三十二条约定“受让人应当按照本合同约定进行开发建设，超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；……”。即便是神农房地产公司在一审当庭补充提供的《国有土地使用权出让补充协议》也仅同意“再次延长“新城天地”项目动工建设期限至2007年12月31日”，在此之后再无任何政府文件同意其延期动工。

2、龙岩市住房和城乡建设局于2019年7月17日作出的龙建办【2019】48号《龙岩市住房和城乡建设局关于吴建国投诉事项的处理意见》：根据《城市房屋拆迁管理条例》相关规定，本机关决定至《关于同意延期拆迁期限的通知》（岩府房拆延字【2018】1号）规定的拆迁期限（2019年6月30日）届满后，不再办理新天地商住楼项目的拆迁期限延期手续。即神农房地产公司未按出让约定履行拆迁安置义务，拆迁许可证已失效，且其现有的房地产开发资质也已被取消，其对《出让合同》项下的项目开发建设权已丧失，既无资格也无能力继续对项目进行开发建设。

3、案外人神农房地产公司向法庭提供的所有证据，均无法证明该地块使用权及其房屋所有权已转移登记至其名下。而所有证据恰恰证明案外人无论是与龙岩市国土资源局签订的《出让合同》，还是与神农粮油公司签订的拆迁补偿安置协议，均存在严重违约行为。因其自身长达16年的违约行为而未取得完整的出让土地使用权，未办理不动产权属转移登记手续，责任应当由其自行承担，明显不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。而龙岩中院却将神农房地产公司未能办理涉案土地使用权证的原因界定为系相关拆迁安置工作未完成所致，即办证条件尚未成就，而非完全因其自身原因导致，此番认定显然属于因果倒置，全然不顾神农房地产公司违约在先的事实。

正因为神农房地产公司自身原因、长期严重违约，不仅没有付清拆迁安置补偿款，而且因其违约给神农粮油公司造成严重经济损失（按《拆迁补偿协议》及其补充协议约定计算至今违约金已超过2600多万元）。同时，神农房地产公司的严重违约行为造成神农粮油公司职工安置问题及群体性上访事件，还造成企业债务不断增加。 而龙岩中院作出的不得执行登记在神农粮油公司名下的执行标的的错误判决，势必加剧矛盾，导致神农粮油公司职工无法安置、引发群体性上访事件，造成包括神农房地产公司在内的债权人生效民事判决无财产可供执行等问题。

综上所述，笔者认为龙岩中院判决认定事实不清，适用法律错误，有关司法机关应当通过司法救济的形式，纠正龙岩中院的二审判决，以维护当事人的合法权益，维护法制权威，让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。             

                                                                                  正义君/文